Entrou em vigor a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, que vem implementar extensas e importantes alterações, designadamente, ao Código Civil e ao Novo Regime de Arrendamento Urbano, destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.

No que respeita ao Código Civil, salientamos, sumariamente, as seguintes alterações:

• Relativamente à indemnização a que o locador tem direito em caso de mora no pagamento das rendas pelo locatário, a mesma reduziu de 50% para 20%;
• Caso não exista contrato escrito por culpa não imputável ao arrendatário, o mesmo pode comprovar a sua existência, nomeadamente comprovando o pagamento mensal de renda por um período de 6 meses;
• Deixou de estar prevista a compensação das obras realizadas pelo arrendatário através do pagamento da renda;
• Para o senhorio resolver o contrato em virtude de mora no pagamento por mais de 3 meses, é necessário que o mesmo informe o arrendatário após o terceiro atraso no pagamento da renda.
  • Em particular, nos contratos de arrendamento para habitação:
    • Os contratos de arrendamento a termo certo não poderão ter uma duração inferior a 1 ano, excepto nos casos de habitação não permanente, e poderão ser renovados por períodos não inferiores a 3 anos;
    • A oposição à primeira renovação do contrato por parte do senhorio apenas produz efeitos após decorridos três anos da celebração do mesmo, salvo as excepções previstas;
    • Nos contratos de arrendamento de duração indeterminada, poderá haver denúncia pelo senhorio para demolição e realização de obras ou restauro profundos, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, sendo possível a manutenção do arrendamento. Poderá também haver denúncia mediante comunicação com antecedência não inferior a 5 anos, ao invés de 2 anos, devendo este último tipo de denúncia ser agora confirmada nos termos da lei.
• Em particular, nos contratos de arrendamento para fins não habitacionais:
  • O contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, salvo as excepções previstas, sendo que, além disso, o senhorio não pode opor-se à renovação nos cinco primeiros anos após o início do contrato;
  • Nestes contratos, o senhorio apenas pode denunciar o contrato para demolição ou realização de obras, ou mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos. Neste caso, o senhorio é obrigado a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores pelos prejuízos que resultem da cessação do contrato.

No que concerne ao Novo Regime de Arrendamento Urbano, entre outras alterações, salientamos as seguintes:

• No período de oito anos para actualização de renda no caso de arrendatário que invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o arrendatário pode requerer a reavaliação do locado;
• No âmbito da actualização extraordinária de rendas, foi estendida a protecção ao cônjuge, unido de facto ou parente do arrendatário no primeiro grau da linha recta que resida com o arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou portador de deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%;
• Foram previstas novas regras que conferem mais protecção aos arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou portador de deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%. Tais regras consistem, nomeadamente no facto de, no caso de transição para o NRAU devido ao facto do arrendatário não ter devidamente comprovado a sua idade ou deficiência, se este residir há mais de 15 anos no locado, o senhorio apenas poder opor-se à renovação com fundamento em demolição, realização de obras ou restauro profundos;
• Está previsto um novo meio processual que se destina a efectivar direitos dos arrendatários, denominado Injunção em Matéria de Arrendamento, destinado, nomeadamente, ao pagamento da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio, cessação de actividades de risco para a saúde do arrendatário, entre outras;
• Consequentemente, foi criado o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), com competência em todo o território nacional, destinado a assegurar a tramitação da injunção em matéria de arrendamento nos termos previstos na lei.